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宽货币VS紧楼市 这一次房价“鹿死谁手”

2018-07-03 16:26 来源:驻马店聊宅网     作者 : 暖暖  关键词 : 货币|楼市  点击数:
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[摘要] 2018年已经过半,货币政策与楼市调控都在悄然发生变化。

   2018年已经过半,货币政策与楼市调控都在悄然发生变化。

  一边是降准不停,货币宽松的节奏前所未有,另一边是密集监管,楼市调控的节奏陡然加速。

  宽货币与紧楼市对垒,到底谁更胜一筹,房价又会鹿死谁手?

  1“宽货币”回归,大放水来了?

  6月底,央行货币政策委员会召开第二季度例会,例会指出:

  稳健的货币政策保持中性,要松紧适度,管好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕,引导货币信贷及社会融资规模合理增长。

  与过去对比,这一表述出现三大变化:

  一是流动性从“合理稳定”变成了“合理充裕”。这与6月份的MLF扩围、不跟随美国加息、定向降准等政策基调相吻合。

  二是监管目标从“管住货币供给总闸门”,变成“松紧适度,管好货币供给总闸门”。从管住到管好,一字之差,松紧就完全不同。

  三是多了稳定市场预期的表述。股市暴跌,人民币汇率连跌,贸易争端压力有增无减,稳定预期就成为第一要务。

  种种迹象表明,“宽货币”重新回归。

  不过,宽货币并不等于大放水。原因在于,这一轮宽货币,是应对经济下行、债务违约、中小企业融资成本高企以及贸易争端的结果。

  换句话说,宽货币是被动之举,也是无奈之举。

  这就与2009年的四万亿大水漫灌不同,也与2015年的一年五次降准降息有了实质性区别。当时的大水漫灌,是为了应对经济全方位的风险,刺激楼市正是其中重要的一环。

  这一次宽货币被限定为定向滴灌,目的在于对冲去杠杆带来的新风险。而经过这两年的全国性大暴涨,楼市风险已经成为最重要的金融风险隐患之一,宽货币必然要防止楼市的反弹。

  所以,宽货币与紧楼市可谓联袂而至,互为对冲,目的就在于防止货币之水再次流向楼市。

  2紧楼市:密集调控有用吗?

  这一次紧楼市,与以往有点不同。

  过去调控虽然一轮接一轮,但基本都属于传统政策工具。无论是限购还是限售,都不脱离传统调控的窠臼,市场对此早有预期,而且各地都不乏规避手段,以至于楼市调控最终雷声大雨点小,对房价难以产生实质性影响。

  这一次不同之处在于,楼市调控开始正本清源,同时全面堵漏,其力度和强度都前所未有。

  其一,棚改货币化全面收紧,三四线城市遭遇釜底抽薪。棚改货币化,正是这一轮三四线城市房价暴涨的根源。一旦棚改货币化严重收缩,三四线城市也就失去了根本的上涨动力。(更多分析详见《棚改货币化全面收紧,三四线城市真的危险了!》)

  其二,全面打击投机炒房。6月28日,住建部会同公安部、银保监委等7部委展开楼市乱象专项治理行动,北上广深、杭州、武汉、厦门、成都等30城在列。专项行动剑指投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告等四大领域。

  这一次纳入监管的30城,基本都属于房价持续高热的城市;而专项行动的目标,基本覆盖了所有的市场乱象。从制造抢房假象到哄抬房价,从捆绑收费到阴阳合同,从价格欺诈到变相加价,从虚假房源到虚假房地产广告,无缝覆盖。

  其三,6月27日,国家发改委、财政部联合印发通知,要求控制企业外债规模,防范外债风险。对于房企,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。

  房企的融资渠道主要有银行贷款、信托贷款、境内发债、境外发债等方式。然而,今年以来,银行贷款收紧,信托等表外贷款受资管新规影响,大幅收缩。与此同时,随着企业违约案例增多,房企境内发债屡屡遭遇中止;此番境外发债只允许借新还旧,这是基于人民币汇率不断下跌,美元计价的外债成本不断攀升,限制境外发债,有利于防范金融风险。

  然而,这意味着房企融资的水龙头基本已经被全面关停。

  其四,“新四限”横空出世。仅6月份,就有18城加码楼市调控,其中不乏西安、长沙、杭州等热门抢房城市。与传统的限购、限贷、限价、限售等“老四限”手段不同,“新四限”直指炒房投机漏洞:限制人才落户购房、限制企业购房、限制假离婚购房、限制未成年人购房。

  这其中最重要的是限制人才落户炒房与企业炒房。

  先说人才落户炒房。过去一年来,一众二线城市,以抢人大战之名,通过落户购房等渠道,大肆发放“房票”,直接打通大学生从校园到售楼处的通道,为楼市抢房再添一把火。

  至于企业炒房,更是屡见不鲜。

  据WIND数据显示,截至6月底,A股3582家上市公司中,共有1664家上市公司持有投资性房地产,占比47.11%。合计持有市值达9905.14亿元,相较2016年年底的8112亿,增长超20%。

  封堵住企业炒房与人才落户炒房,楼市调控才算有了实质性的杀伤力。

  3宽货币VS紧楼市:谁说了算?

  宽货币与紧楼市的对垒,说到底是谁更有效的对垒,我们可以拆解成两大问题:

  一是定向降准的货币之水,会不会大规模流向楼市?

  二是这一轮的密集调控,能否打破越调越涨的怪圈?

  先说第一个问题。虽然宽货币的目标并不在于楼市,水一旦放出来,往哪流,并不由监管部门说了算。即便是面向中小企业的定向降准,也难免会释溢到楼市里去。

  但必须说明的是,货币放水也不是毫无止境的,贸易争端、美国加息缩表、居民债务杠杆高企的压力仍在,这一切都容不得再一次大水漫灌。

  再说第二个问题。从棚改货币化收缩、30城炒房投机大治理、房企融资全面受限、新四限手段正式登场中不难看出,楼市调控之密、力度之大,足以说明在宽货币的同时,抑制房地产泡沫已经成为重中之重。

  过去的调控之所以陷入“越调越涨”的怪圈,是因为调控本身是叶公好龙式的,调控只是短期的应对手段,且到处漏风,随处都有变相规避的出口。

  这一次调控,不说能不能产生立竿见影的效果,最起码决心不一样了。露头就打,严控投机,甚至对三四线楼市釜底抽薪,对市场的影响,显然要比过去两年要有效的多。

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